怎么炒杠杆大量城投只拿地不开发，机构称“3.3亿平方米土储待开工”

时间：2024-08-22 21:56 点击：110 次

近日，素有“东南山水甲天下”之称的温州，卖出了三块地。

公开信息显示，7月26日，温州成交三宗涉宅用地，其中龙港商住地块，由龙港市城市建设发展集团有限公司底价竞得；苍南县两宗地块竞价激烈，最终由苍南县城市投资集团竞得。三宗地均由当地城投拿下，引发市场一阵关注。

实际上，近两年来，像温州这样由城投“托底”土拍的情况并不少见，且城投整体的投资规模，比想象中还要大。

克而瑞近日研报表示，过去三年房地产调整期，房企在投资上呈现两个特征：第一，民企大量退出，央国企独占鳌头；第二，城投大面积托底土地市场，但“开发能力”是硬伤。

这一转变力度有多大？数据显示，2021年之前，民企在新增拿地TOP100中投资金额（全口径）保持在2万亿元以上，占百强比重60%以上；2022年、2023年呈现断崖式下跌，拿地金额占比下降近40个百分点，拿地金额较2020年高峰下降近九成。

民企投资不振有客观及主观因素，一方面市场销售疲弱导致销售回款困难，另一方面三道红线之下，民企不断追求加杠杆带来的经营危机、现金流危机集中爆发。

市场洗牌之际，央国企没有悬念地“扛起投资大旗”，在近三年新增拿地金额TOP100中，央国企2022年、2023年的投资金额占比超过60%，较2020年增长了近28个百分点。

与此同时，各地城投公司成为一股不可忽视的力量，频频“扫货”土拍市场。

克而瑞表示，从2021年至2024年5月，30个重点一二线城市成交的含宅用地中，有46%的地块由城投公司竞得（含合作拿地），拿地金额占比也高达33%。从幅数或金额角度看，城投公司均是占比最高的类型，也是市场下行阶段维稳土地市场的重要支撑。

值得注意的是，与轰轰烈烈的拿地动作相比，城投平台后续的开发节奏十分缓慢。

据克而瑞统计，2021年至今，城投拿地项目中全部开工的地块仅20%，加上部分开工地块，总体开工率22%。即便是时间较早的2021年、2022年，城投拿地开工率也仅30%、27%，而同期央企开工率平均在75%以上，地方国企高达85%，民企也有近五成开工率。

“过去三年受各种因素的影响，城投几乎拿了核心城市近半数土地，而开工、开发的寥寥无几，寻找代建开发的同样较少。”克而瑞称，城投拿地未开工面积近3.3亿平方米，乐观测算未来开工的占比仅15%，原因是其运营专业度不及规模国央企和高周转民企。

易居研究院研究总监严跃进对此表示，这两年土拍市场一直是城投“托底”状态，某种程度上也是地方政府稳定土地市场的策略，所以会出现只考虑前期土地交易、后续开发跟不上的情况；此外，近两年市场去库存压力较大，前期所拿土地开发优势减弱，会出现闲置、开工不到位的情况。“不少城投企业前期交易积极，但现在开发停滞，其实这也是一种潜在的风险。”

2024年以来，城投凶猛的拿地势头有所放缓，有业内观点称其“托底能力下滑”。

华泰证券表示，2024年1～5月，中指口径全国土地出让金 7513 亿元，同比下降37%，广东、安徽、宁夏、贵州等区域下滑幅度较大。城投拿地方面，前五月城投拿地金额1784亿元，同比下行16%，拿地放缓或主要因为平台现金流压力增大，托底能力下滑。

活动伊始，志愿者团队先进行了关于微生物的科普活动，向孩子们讲解了微观世界中的生命形式并且介绍了人类观察微生物世界的工具——显微镜，紧接着志愿者还向孩子们阐述了微生物在环境中的作用，如分解有机物、循环养分、产生氧气等。也进一步讲解了微生物在人类生活中的应用，如发酵、污水处理等。孩子们对微生物产生了浓厚的兴趣，也一窥细菌、真菌和其他微生物的形态，认识到了微生物在自然界和人类生活中的重要作用。

华泰证券续称，城投债务本金多以“借新还旧”方式滚续，但债务利息部分则需偿付。2023年，全国城投付息支出3.43万亿元，而2023年全国政府性基金收入为6.62万亿元。由于政府性基金收入存在城投托底拿地部分，且仍需扣除征地、拆迁、补偿等费用，预计仍有偿付缺口。

此外，目前地方政府面临的“政策性”任务并不少，比如收储新房、二手房转为保障房等，这同样需要协调资金问题，城投平台还能否继续“托底”存在不确定性。

后市走向仍待观察，但城投现存土储如何消化，是近在眼前的问题。

“城投拿地后的出路，无外乎合作开发、代建开发、或再次转让土地三种。”克而瑞表示，因央国企多选择独自在核心城市投资优质地块，或早在拿地之初就与城投达成合作协议，城投与其合作开发的可能性，会随着土地开工时间的延后而越来越小。

寻找代建企业开发，则成为城投拿地后的“中上策”，理论上未来代建空间巨大。

克而瑞通过对29个重点城市、近万在售商品住宅项目梳理后发现，目前核心城市商业代建比例仍然较低，在近1万个在售项目中，代建比例（按项目个数）仅有1.67%，与发达国家较高的代建渗透率相比，未来还大有可提升空间。

城投拿地的代建比例同样不高，一方面城投自身开发意愿不足，与其自身债务压力也有关系，另一方面市场下行，即便是优秀的代建企业操盘，销售不可控风险仍大。此外，城投的开发理念以利润为主，“少赚不亏”的底线思维下，项目进度会较为滞后。

虽然代建整体占比较低，但近年来该市场仍在逐步发展。2020年、2021年，克而瑞29个样本城市开盘的项目中，代建占比不足0.7%，但2023年比例达到4.65%，2024年进一步增长至6.28%。

“商品住宅项目的代建中，城投公司在集中供地托底拿地的项目是主要来源，由于城投公司自身在开发运营、成本控制等方面能力不如专业的开发商，因此在城投托底拿地后，由专业开发商进行全过程代建代销服务，可实现双赢。”克而瑞称。

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孙梦凡

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