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在上市房企市净率长期偏低背景下，2月25日网上股票配资杠杆，保利发展(600048)率先披露估值提升计划，在业内打响了头部房企估值提升“第一枪”。2月26日，保利发展最新总市值规模1033亿元，高于招商蛇口的887亿元和万科的935亿元，在A股房地产上市公司中排名第一。

事实上，保利发展此前已发布2024年全年业绩预告，显示其销售规模上仍保持行业领先地位，虽然营收和利润明显下滑，但作为行业至今仍在盈利的头部企业，确实让人眼前一亮。

根据南方产业智库不完全统计，截至2月20日，在A股房地产分类上市公司中，有超70家涉房企业公布了2024年业绩预警，囿于2024年行业仍处在深度调整和止跌回稳的关键阶段，企业普遍面临营收和利润下滑，甚至亏损的巨大压力。不过，南方+记者梳理发现，也有保利发展等一批房企，面对市场供求关系发生重大变化，及时调整企业发展战略，一方面聚焦主业，大力推动产品服务标准迭代升级，抓住市场普遍追求好房子和美好生活品质的结构机会，在竞争红海中一马当先；另一方面，积极探索多元业务转型，在发力新赛道和开辟新蓝海方面百折不挠、乘风破浪，方向感和发展策略逐步清晰。

业内人士指出，尽管去年房地产行业出现了转机，但行业底层逻辑还未改变，房企销售面临挑战，盈利性变差在预料之中。2025年政策支持力度有望持续加大，部分优质房企可能通过业务瘦身和战略聚焦逐步复苏；个别优质房企有望获得更大市场份额和发展机会，利润状况也会转好；但也有部分房企会出清退场，行业洗牌将加速，行业集中度进一步提升。

多元化探索艰难，营收净利双双承压

近日，绿地宣布成立新能源汽车出口公司，瞄准新能源汽车出口赛道。有分析认为，这是绿地在房地产主业营收和利润承压的倒逼下做出的新尝试。今年1月，绿地控股发布公告，预计2024年实现归母净利润为-130亿元到-110亿元。

与绿地情况类似，万科、金科、金融街等上市房企，2024年也可能存在较大业绩亏损的情况。

近年来，面对房地产市场供求关系发生重大变化，绿地控股开始尝试切入多个新赛道，具体涉足金融、商贸、酒店、文旅、医疗等多个领域。但截至目前，在绿地控股的收入构成中，房地产与基建业务依然占据主导地位。

绿地集团董事长、总裁张玉良此前强调，绿地正秉持“二次创业”的进取精神，提升老赛道、开辟新赛道、推动企业转型发展。未来三年，绿地打造的新能源汽车出口平台将力争实现年出口10万辆、年销售规模百亿元的目标。

与绿地相比，万科对多元化业务的探索更早、力度也更大。早在2014年，万科提出向城市配套服务商转型，开始试水多元化业务。后形成开发、经营、服务并重的发展战略，布局了包括房地产开发、物业服务、租赁住宅、海外、酒店度假、食品、物流仓储、商业开发运营等多元业务，成为行业内布局经营性不动产最早、赛道最全的企业。2023年3月，时任万科董事会主席的郁亮在业绩推介会上表示，经营服务类业务学费已经交完，终于不再是负担了。“经营服务类业务是滚雪球的生意，给一段时间，我相信它一定会对我们的收入、利润有重大影响。”

然而，在面对外部环境持续严峻、行业仍在深度调整的复杂形势，万科在多元化的赛道上走得异常艰辛。2024年业绩会上，万科甚至公开表示，将退出其他业务，聚焦综合住区开发、物业管理、租赁住宅三大主业，并推出聚焦主业、瘦身健体的一揽子方案。当时，万科认为“当我们把资源、力量聚焦之后，三个业务会获得更好的发展。”

1月23日，金科（000656.SZ）披露了企业的2024年度业绩预告，与万科、绿地等龙头企业一样，也承受了较大亏损压力。但无独有偶，金科是在多元业务方面探索较深入的企业。早在2006年，金科便开启了多元化发展道路。2017年，金科开始布局代建业务，2023年正式成立开管集团，2024年焕新发布代建品牌“金建管”。不仅如此，金科还致力于推动科技产业的投资与运营，积极布局以科技创新、人工智能、互联网及大数据为核心的科技产业园区；同时，金科集团还深入布局文旅康养产业等。

金科的多元业务表象上看，发展得越来越红火，但行业处在深度调整的背景下，不可避免地也会遇到一些无法克服的困难。2024年，金科成为A股首家被法院正式裁定受理司法重整的全国化上市房地产公司。不过，有业内人士认为，随着重整的有序推进，金科的整体债务将有望得到整体化解；战略投资人进入后，公司资债结构将得到极大改善。标普就认为，重整后的金科或将修复资产负债表，而恢复正常经营。重整是自救之路，也为类似出险企业提供了一个模板。

据悉，重整后，金科股份主要业务分布在“投资管理、开发服务、运营管理、特殊资产”四大板块，将在彻底改善公司业务结构和经营业绩的前提下，寻找新的增长路径。不过，公司能否实现成功转型，仍需进一步观察。

探索转型之路，聚焦核心优势

不难发现，在巨大的压力之下，一些龙头企业为保证公司有序运营，优先选择的经营策略似乎都是“聚焦主业”。

业内分析人士也指出，房企跨界转型的困境本质上是行业周期、战略选择与执行能力的综合结果。尽管转型是应对行业调整的必要手段，但想要转型成功，仍需注意选择与主业协同性高的领域，聚焦核心优势。

在这方面，保利发展或许给出了一份较为成功的答卷。1月17日，保利发展发布2024年全年销售数据称，报告期内，销售金额为3230亿元，蝉联行业第一，营收为3128亿元，归母净利润为50.1亿元。

虽然营收和归母净利润同比下滑，但考虑到行业分化加剧，保利发展在保持销售规模的情况下仍能实现盈利，实属难能可贵。

保利发展在广州某项目

在业绩预告中，保利方面表示，公司营业总收入同比下降主要源于房地产项目年内交付结转规模下降；公司相关利润指标同比下降，主要源于房地产项目结转规模和结转毛利率下降，以及公司结合当前市场情况拟对部分项目计提减值准备。

在市场止跌回稳的关键期，主要依赖住宅销售的保利发展经受了市场的考验。作为行业龙头，保利发展通过聚焦主业、聚焦核心城市的战略，也交出了一份瞩目的成绩单——业绩持续领跑市场，这为行业调整方向带来了新的可能性。

按照保利发展的说法，在业务方面，保利发展将积极把握行业政策转向、供给和需求两端支持举措不断加码的市场机会，围绕客户需求不断迭代焕新产品、带动销售，坚定不移推进库存去化，保障销售规模平稳，为调整优化存货结构腾挪空间，为未来收入和盈利规模保持合理稳定奠定基础。

当前，在国家和地方一系列促进市场止跌回稳的政策下，企业也迎来新一轮的发展机会。如何实现稳健发展、管控风险，已成为房企的核心命题。而能否把握市场机遇、掌控发展主动权，将决定企业在行业重塑中的出路。　　

业内人士分析，整个地产行业正在经历一场洗牌，能够获得外部资源支持，并围绕市场新生态完成自身业务模式转型的公司将活到最后。

南方+记者 柴亚娟

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