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网上证劵放大渠道 土地市场升温!有地区溢价率高达21%,房价要涨了吗? | 宏观经济

时间:2024-08-27 08:05 点击:146 次

网上证劵放大渠道 土地市场升温!有地区溢价率高达21%,房价要涨了吗? | 宏观经济

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兰银帆

就在上周,保利、建工联合体斥资89.01亿元成功竞拍北京海淀区有“地王”之称的西北旺镇一宗地块,溢价率3.5%,引发关注。从北京市规划和自然资源委员会网站公布来看,7月以来,北京已挂牌成交了5块住宅地,另外还有房山区一块土地正在交易中。土地交易会就此升温吗?

土地市场升温,多地溢价率抬升

不仅是北京,诸如上海、杭州这样的核心城市也出现了高溢价率的地价成交。截至今年上半年,土地市场的表现还都十分冷淡,根据Wind数据,2024年上半年,TOP100城市土地合计成交8611.2亿元,与2023年同期相比下降35.1%,整体规模持续走低。但由于土拍规则的改变,条件有所放宽,导致土地市场的溢价率略有抬升。

截至目前,在22座实行集中供地的城市中,已有19城恢复“价高者得”的土拍规则。数据显示,今年6月份全国主要地级市土地市场溢价率为9.15%,环比上升2.52个百分点,同比上升4.59个百分点。进入7月这种趋势更加明显,上海正式加入“价高者得”这一阵营,今年7月9日,上海供应杨浦区平凉社区的一宗地块,最终以22.03亿元拍得,溢价率高达21%。

土地供求规模持续下降

土地商场价格虽有所升温,但全国300城住宅用地供求规模同比降幅均超30%,具体来看,住宅用地成交规模约8607万平方米,同比下降38.1%;土地出让金5354亿元,同比下降44.3%。供给端宅用地推出1.1亿平方米,同比下降45.6%。

图1 土地成交面积和成交均价

数据来源:wind

图2 全国国有建设用地供应情况(住宅用地)

数据来源:中国土地市场网

土拍价格和房价是有价格传导机制的,开发商基于对未来房价的预期决定买不买,以什么样的价格买,而今年上半年除了一线城市的土地成交楼面价同比增长12.5%以外,二线、三四线城市的楼面价同比分别下降8.9%、15.2%,300个城市的整体楼面价同比下降10.1%。房价下跌,未来预期不佳导致开发商不敢拿地,供求规模自然下降。

相对应的,当土地价格上涨时,开发商购买土地的成本增加,最终这个增加的成本会体现在房价的提升上。

虽然当前土地市场有回暖的迹象,但土地供求规模持续下降,溢价地块仍是少数,短期房价未必会涨,可能会对价格企稳有一点帮助,毕竟房价一个劲的掉也不行(详见收购存量房用作保障房 是必要之举 也是无奈之举 | 宏观经济)。

综上所述,北京海淀这块地的成交,也在一定程度上提振了市场的信心。当前楼市政策持续释放,但企稳迹象尚不明显,且城市间分化严重。当前重点仍是稳定房价。

责编丨王晗、兰银帆

初审丨徐兰英

“让市场起到‘决定性作用’,是实现效率最大化的捷径。”民生证券研究院首席经济学家陶川认为,从逻辑上看,先要有更为成熟的制度管理,才能使市场更公平化,最终实现资源配置效率最优化和效益最大化。

终审丨张伟网上证劵放大渠道

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