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　　稳住楼市、持续用力、统筹供需、构建发展新模式……2024年中央经济工作会议赋予了我国房地产市场经济在新一轮高质量发展中所承担的重要使命和历史重任。

　　可以预见的是，未来我国房地产市场在稳的基础上，朝着止跌回稳、控制供应、盘活存量、构建发展新模式的路径更为明确和坚定。在统筹好总供给和总需求关系的同时，以更好更优的“组合拳”政策全面提高房地产市场资源配置效率。

　　稳住楼市——释放政策积极信号

　　今年中央经济工作会明确提出稳楼市，有效防范化解重点领域风险。其中，“稳”成为房地产市场经济发展的主基调。

中欧基金认为，A500作为本轮市场反转过程中推出的重磅指数产品，指数编制兼顾核心资产与行业龙头，有望较好跟踪本轮A股的发展趋势。

成立于2022年7月的华宝中证100ETF，一直由基金经理陈建华管理。截至今年上半年末，陈建华共管理着13只ETF和ETF联接基金，规模约25.47亿元。今年8月底，华宝上证科创板芯片指数成立，陈建华管理的产品数量增至14只。

　　“房地产的重要性正成为各界的广泛共识，稳楼市，成为2025年房地产市场发展的重要风向标。”国海证券首席经济学家夏磊接受记者采访时表示，房地产行业体量大、产业链条长，可拉动包括钢铁、建材等上下游50多个行业，是实体经济的重要组成部分。稳住楼市，有利于稳住居民的资产负债表，从而促消费、扩内需。

　　中国人民银行数据显示，我国居民家庭资产配置中，住房占比最高，占居民家庭资产比重达59.1%，较排名第二的金融资产高出近40个百分点，房产成为我国居民资产的压舱石。

　　“稳住楼市，有利于稳定地方政府收入，从而支持地方建设发展。”夏磊分析，2024年1—10月，房地产相关总收入占地方本级财政收入比重为31.8%，相较2020年12月的高点53.6%，下降21.8个百分点。相较2023年末的41.7%，下降9.9个百分点。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，“稳楼市”是基于今年四季度房地产市场止跌回稳的有利形势提出的，同时也肯定了政府在防范化解房地产金融风险方面取得的积极成绩。

　　从中央经济工作会议释放的信号来看，“稳楼市”融入到2025年的系列政策框架中。

　　严跃进举例说，例如，要增加地方政府专项债券发行使用。该项工作的重点任务之一即收购闲置土地，尤其是房企无力开发的土地。这对于2025年加快消化存量土地、优化土地供求关系、促进房企减负等都有积极作用。

　　再如，适时降准降息的提法对房贷影响较大。对于新购住房来说，后续购房的房贷成本进一步降低，而对于已购房的居民家庭来说，存量房贷成本也将进一步下降。

　　“以政府投资有效带动社会投资，同样对房地产市场释放着积极信号。”严跃进解释说，以房地产市场为例，目前各地收储存量商品房做保障房(含公租房、保租房、安置房等)、收储闲置土地做土地储备等工作，都是政府投资的直接体现。后续此类工作也将有效带动其他投资，发挥非常好的辐射效应。

　　持续用力——推动房地产市场止跌回稳

　　9月26日一揽子助力房地产市场止跌回稳的政策出台以来，效果显著。

　　根据各地建委、房管局数据显示，从新房市场看，30大中城市商品房成交套数10月环比增长48%，11月热度持续，环比增长13%，是2024年以来单月成交最高的月份。从二手房市场看，10月十五城二手房成交套数同环比分别增长30.1%、30.2%，11月同环比分别增长35.4%、15.1%。

　　从市场预期看，消费者对房地产后市的信心也得到增强，根据PMI调查，10月份房地产业商务活动指数比上月回升2.5个百分点，市场预期指数回升1.8个百分点。截至11月底，北上广深中原二手房报价指数较9月底有所提升，反映了居民对房价预期的改善。

　　在此背景下，会议提出持续用力推动房地产市场止跌回稳对市场信心有着积极反馈。夏磊表示，信心重于黄金，未来市场需要政策的持续呵护，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。

　　不难看出，2025年稳楼市政策有望进一步加码。夏磊分析，行政措施方面，北京、上海、深圳以及海南部分区域限购政策，有望进一步宽松；金融政策方面，部分一线城市二套房首付比例20%—25%，均高于15%的下限水平，首套房贷利率LPR-45bp，与其他城市相比有下调空间；税费方面，140平方米以上的住宅契税税率、印花税均有下调空间。

　　严跃进对“持续用力”的表述印象很深。他认为，这表明我们既了解目前房地产市场已进入止跌回稳阶段，也清醒认识到当前止跌回稳还属于初期阶段，所以要持续用力。与夏磊的观点不谋而合，他认为未来各地在促进房地产市场止跌回稳方面将会陆续出台支持政策。

　　同时，会议指出，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。

　　“此次明确加力实施城中村和危旧房改造的工作，意味着其重要性明显提高。”严跃进分析，相较2024年房地产三大工程(保障房、平急两用和城中村)，此次聚焦实施城中村和危旧房改造的工作，并试图通过城中村改造挖掘出更多的潜在有效需求，为房地产止跌回稳提供更大的市场需求，进一步促进房地产市场发展。“今年下半年包括郑州等地城中村改造带动房屋销售市场的活跃，就是该项举措的充分体现。”他说。

　　统筹供需——控制增量、盘活存量、有效去库存

　　过去20多年，我国房地产市场总体呈现上升态势，对保障和改善民生、支撑我国经济社会发展发挥了重要作用。同时，房地产市场快速扩张，也出现了一些资金过度向房地产集中，部分房企“高负债、高杠杆、高周转”等问题。

　　此次会议明确，合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。

　　夏磊分析，当前房地产市场仍面临高库存的困境，“控增量+消化存量”至关重要。截至2024年10月，根据12个月销售面积移动平均测算，全国狭义库存，即商品房待售面积7.3亿平方米、去化周期约9个月较2023年同期增加2.5个月。

　　“严控增量和优化存量，既是消化库存的重要体现，也是防范风险的重要抓手。”严跃进认为，一段时间以来，在房地产市场调整过程中，由于资金问题、债务问题，部分在建已售的商品住房项目面临交付困难。这一现象不仅严重损害购房者权益，也影响着市场的信心，阻碍着市场的有序运转。

　　针对这一“痛点”，保交房工作稳步推进，城市房地产融资协调机制适时推出将合规房地产项目纳入“白名单”的政策。目前，全国297个地级及以上城市均已建立房地产项目融资协调机制。截至10月31日，“白名单”项目贷款审批通过金额超3万亿元。年底前，随着“白名单”扩围有序推进，这一规模还将增加到4万亿元。

　　信贷规模的增加，预示着房地产项目融资更快捷更便利，保交房的继续推进更有保障。截至11月13日，保交房攻坚战推进有力，全国已交付285万套，保障购房人合法权益的同时，也对市场预期带来有效改善。

　　“推进处置存量商品房工作在今年各地已经积极推进，主要体现在“以购代建”的系列工作之中。”严跃进表示，从目前各地推进的情况看，主要通过发行保障房再贷款资金，进而鼓励各地国企收购现房商品房，并将其改造为保障性租赁住房或配售型保障房。此类操作对于房企去库存、增加保障房房源供给具有积极的作用。

　　构建发展新模式——探索“人、房、地、钱”要素联动机制

　　从“有没有”转向“好不好”，提升居民居住品质和幸福感是未来房地产发展的方向。

　　会议指出加快构建房地产发展新模式，是房地产市场平稳健康发展的治本之策。更好满足刚性和改善性住房需求，完善房地产开发、交易和使用制度，建立“人、房、地、钱”要素联动新机制等，是加快构建房地产发展新模式的重要内容。

　　夏磊表示，在“人、房、地、钱”要素联动机制下，调整住房供应重心、改善土地供应结构，满足人民群众对住有所居的期待。她认为，构建房地产发展新模式应该从加力实施城中村和危旧房改造、专项债收储土地、收购商品房用作保障性住房和有序搭建相关基础性制度4方面发力。

　　例如，收购商品房用作保障性住房，通过专项债、专项借款收购商品房增加保障性住房供给，预计将拉动4000万平方米商品房去化。在去库存的同时，可解决工薪收入群体买房难问题，加快“市场+保障”的房地产发展新模式建设。

　　在有序搭建相关基础性制度方面，夏磊分析，在预售制方面，逐步由期房向现房销售过渡；在融资方面，明确房地产开发非标转标的政策依据；在行业发展方面，鉴于消费者行为由买房转向租购并举，鼓励房企转向租赁、房屋提质改造、物业、生活服务等。

　　目前，全国各地已经有一些积极探索，即形成了具有示范性和标杆性的房地产发展新模式案例。比较典型的就是，各地已经在深入落实好房子建设的“安全、舒适、绿色、智慧”理念上，持续优化好房子建设。

　　严跃进表示，从2024年四季度各地的购地市场来看，很多房企已经积极在探索建设第四代住宅项目建行黄金杠杆，如增加架空层和宽阳台的建设等。这都说明各地深入落实好房子建设导向，持续做好高品质住房建设。

• 建行黄金杠杆